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「脱困有法」及住户置业活动调查

2002 年 10 月 23 日

岭南大学公共政策研究中心於昨日(2002年10月23日)举行「脱困有良方」发布会,为香港特区政府提供方法扭转通缩、创造就业、和提高本港经济增长。

岭南大学公共政策研究中心主任何滦生教授表示,香港目前的情况十分严峻,但是只要有章有法,问题其实也不难解决。然而解决问题必须建基在对问题成因有正确的认识。倘若方法不当,则香港将无可避免会面临灾难性的后果。

本港的通缩主要是因为「供求」交迫所造成。供应方面,97后建楼过多。需求方面,也因政策因素摧毁了二手楼的成交而萎缩。97年12月推出的租者置其屋计 划一夜之间使公屋居民多年来不断注入楼市的资金即时萎缩。根据岭大公共政策研究中心最近的一个调查,居屋业主中74.1%原为公屋居民,私楼业主中 35.6%原为公屋居民,在在证明公屋低廉租金实为「业主培殖场」。公屋大平卖使公屋租客不作他想,流入楼市的资金和换楼链即时破坏。发展商被迫连年削价 发掘新买家,楼市便不得不跌。

岭大公共政策研究中心提供下列三项的破解方法,如果落实,不但可扭转通缩、创造就业和提高本港经济增长,而且特区政府的财赤也可化解,港元也再无贬值的压力:

方法一:用最直接的方法,为市场从底部注入新资金,提高二手市场交投

一. 立刻宣布停售公屋和居屋,基於全体市民福祉考虑,呼吁政党市民支持。於停售公屋同时,建议政府宣布公屋户可申请以优惠租金(低於市值租金三至四成)入住居屋,腾出单位再以优惠租金(低现租金两成)让轮候册内居民上楼。


二. 为居屋居民提供原价回售机会,条件是居民必须买回一个较原屋价高的二手楼。买回的居屋单位可转租给公屋户。在这政策下,每一个回购会同时为一个二手业主创 造吐现或换楼机会。这方法不但即时纾缓楼价下调压力和负资产问题,也为不少租客和业主提供改善居住环境的机会。更重要的是能启动换楼活动,创造就业机会。

三. 更改首置贷款条款,现时一般而言,首次置业者可贷款60万,何教授建议:如贷款者购入二手住宅,借贷额增至70万;如贷款者购入新楼贷款额则减至50万, 这做法亦会有助於启动换楼链和纾缓楼价下滑的情况。长远而言这方法对发展商也大大有利。由於二手市场复苏,失业问题可纾缓,信心可重临。发展商不再以一手 买家为销售对象,楼价可扭转连年下降的命运。

四. 政府这样的支出有「四两拨一斤」之效。同时政府可多收租、多收印花税、减少福利支出,多收其它税项,减少建屋开支。

目前楼宇供应远远大於需求。如不能有秩序地消化过剩的楼,单靠上述的方法未必能收必胜之效。由於目前信心薄弱,我们不能冒任何失败的风险。

方法二:供应管理

按照我们的建议,政府三年内完全停售居屋,政府会邀请发展商签订一个自愿但具约束性的协议,在投得一个「年内售楼权」后才能在年度内售楼,而全港的年内售 楼权由政府参考住户形成率和经济状况调控,其宗旨不在刻意托市而是消除因过剩楼宇而造成发展商争相劈价的情况。发展商於年头竞投,每口价为楼价的 0.1%,在物业确实卖出时缴付,政府拍卖售楼权所得,将用以补偿有楼落成但不拟推出楼盘的发展商。

按设计,如果政府未能取得所有主要发展商的同意,整个计划会搁置,由於发展商不透过这计划避免彼此之间的恶性竞争,因此对他们有利,他们支持的机会颇大。个别发展商也绝对毋须顾虑被不签协议的行家占取便宜。

由於本港主要发展商(包括两铁)数目不多,政府取得他们的共识和协议机会不致太低.,只要签下协议,政府便有权落实执行,毋须费时立法。这设计有八个具吸引力的特色:

一. 发展商自己按本身需要选择即时或延迟卖楼。

二. 由於宏观售楼规模已定下来,楼价不致下滑,发展商虽然要支付配额费用,却因楼价获支持得到补偿。

三. 选择不卖楼的发展商,只要签了协议,也会获补偿。

四. 政府实行「宏观调整」,虽然未致於微观管理,市场机制仍发挥作用。

五. 本建议在设计上已确保物业的出售权会按楼价厘订。平价楼的出售权会较贵价楼的出售权廉宜。

六. 政府不会因拍卖出售权占取民间资源,计划纯为有秩序售出过多供应而设。然而,透过两铁的拥有权,如两铁暂时搁置售楼,政府得享如其它发展商所获得的补偿。

七. 计划由发展商自愿参与,毋须立法,也不构成政府由上压下强制执行。

八. 再者,就是设计上保证自愿签约的不会吃亏,却能确保过剩楼宇可以有秩序地释放出市场。

为增加是项计划的可信性, 政府有需要把卖地规模减小。

方法三:平衡财政预算.

一. 只要上述建议落实,政府收入会很快随著通缩问题的化解而上升,短期内印花税和直接税会上升,社会福利支出会下降,两年后售地收入会大增。

二. 由於大量空置居屋和回购居屋提供给现有公屋租户作升级之用,大量公屋单位将会腾空出来,政府可以大大减少建造出租公屋的需要,节省大量资源。

三. 大量居屋单位租出,为政府带来可观收益 (估计可达20至30亿元)。而政府三年内停建公屋和居屋,每年更可节省二百亿元以上。

如有任何查询,欢迎致电2616 8968或9495 1451与岭南大学公共事务处陈君如小姐联络。