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「脫困有法」及住戶置業活動調查

23 Oct 2002

嶺南大學公共政策研究中心於昨日(2002年10月23日)舉行「脫困有良方」發佈會,為香港特區政府提供方法扭轉通縮、創造就業、和提高本港經濟增長。

嶺南大學公共政策研究中心主任何灤生教授表示,香港目前的情況十分嚴峻,但是只要有章有法,問題其實也不難解決。然而解決問題必須建基在對問題成因有正確的認識。倘若方法不當,則香港將無可避免會面臨災難性的後果。

本港的通縮主要是因為「供求」交迫所造成。供應方面,97後建樓過多。需求方面,也因政策因素摧毀了二手樓的成交而萎縮。97年12月推出的租者置其屋計 劃一夜之間使公屋居民多年來不斷注入樓市的資金即時萎縮。根據嶺大公共政策研究中心最近的一個調查,居屋業主中74.1%原為公屋居民,私樓業主中 35.6%原為公屋居民,在在證明公屋低廉租金實為「業主培殖場」。公屋大平賣使公屋租客不作他想,流入樓市的資金和換樓鏈即時破壞。發展商被迫連年削價 發掘新買家,樓市便不得不跌。

嶺大公共政策研究中心提供下列三項的破解方法,如果落實,不但可扭轉通縮、創造就業和提高本港經濟增長,而且特區政府的財赤也可化解,港元也再無貶值的壓力:

方法一:用最直接的方法,為市場從底部注入新資金,提高二手市場交投

一. 立刻宣佈停售公屋和居屋,基於全體市民福祉考慮,呼籲政黨市民支持。於停售公屋同時,建議政府宣佈公屋戶可申請以優惠租金(低於市值租金三至四成)入住居屋,騰出單位再以優惠租金(低現租金兩成)讓輪候冊內居民上樓。


二. 為居屋居民提供原價回售機會,條件是居民必須買回一個較原屋價高的二手樓。買回的居屋單位可轉租給公屋戶。在這政策下,每一個回購會同時為一個二手業主創 造吐現或換樓機會。這方法不但即時紓緩樓價下調壓力和負資產問題,也為不少租客和業主提供改善居住環境的機會。更重要的是能啟動換樓活動,創造就業機會。

三. 更改首置貸款條款,現時一般而言,首次置業者可貸款60萬,何教授建議:如貸款者購入二手住宅,借貸額增至70萬;如貸款者購入新樓貸款額則減至50萬, 這做法亦會有助於啟動換樓鏈和紓緩樓價下滑的情況。長遠而言這方法對發展商也大大有利。由於二手市場復甦,失業問題可紓緩,信心可重臨。發展商不再以一手 買家為銷售對象,樓價可扭轉連年下降的命運。

四. 政府這樣的支出有「四兩撥一斤」之效。同時政府可多收租、多收印花稅、減少福利支出,多收其它稅項,減少建屋開支。

目前樓宇供應遠遠大於需求。如不能有秩序地消化過剩的樓,單靠上述的方法未必能收必勝之效。由於目前信心薄弱,我們不能冒任何失敗的風險。

方法二:供應管理

按照我們的建議,政府三年內完全停售居屋,政府會邀請發展商簽訂一個自願但具約束性的協議,在投得一個「年內售樓權」後才能在年度內售樓,而全港的年內售 樓權由政府參考住戶形成率和經濟狀況調控,其宗旨不在刻意托市而是消除因過剩樓宇而造成發展商爭相劈價的情況。發展商於年頭競投,每口價為樓價的 0.1%,在物業確實賣出時繳付,政府拍賣售樓權所得,將用以補償有樓落成但不擬推出樓盤的發展商。

按設計,如果政府未能取得所有主要發展商的同意,整個計劃會擱置,由於發展商不透過這計劃避免彼此之間的惡性競爭,因此對他們有利,他們支持的機會頗大。個別發展商也絕對毋須顧慮被不簽協議的行家佔取便宜。

由於本港主要發展商(包括兩鐵)數目不多,政府取得他們的共識和協議機會不致太低.,只要簽下協議,政府便有權落實執行,毋須費時立法。這設計有八個具吸引力的特色:

一. 發展商自己按本身需要選擇即時或延遲賣樓。

二. 由於宏觀售樓規模已定下來,樓價不致下滑,發展商雖然要支付配額費用,卻因樓價獲支持得到補償。

三. 選擇不賣樓的發展商,只要簽了協議,也會獲補償。

四. 政府實行「宏觀調整」,雖然未致於微觀管理,市場機制仍發揮作用。

五. 本建議在設計上已確保物業的出售權會按樓價釐訂。平價樓的出售權會較貴價樓的出售權廉宜。

六. 政府不會因拍賣出售權佔取民間資源,計劃純為有秩序售出過多供應而設。然而,透過兩鐵的擁有權,如兩鐵暫時擱置售樓,政府得享如其它發展商所獲得的補償。

七. 計劃由發展商自願參與,毋須立法,也不構成政府由上壓下強制執行。

八. 再者,就是設計上保證自願簽約的不會吃虧,卻能確保過剩樓宇可以有秩序地釋放出市場。

為增加是項計劃的可信性, 政府有需要把賣地規模減小。

方法三:平衡財政預算.

一. 只要上述建議落實,政府收入會很快隨著通縮問題的化解而上升,短期內印花稅和直接稅會上升,社會福利支出會下降,兩年後售地收入會大增。

二. 由於大量空置居屋和回購居屋提供給現有公屋租戶作升級之用,大量公屋單位將會騰空出來,政府可以大大減少建造出租公屋的需要,節省大量資源。

三. 大量居屋單位租出,為政府帶來可觀收益 (估計可達20至30億元)。而政府三年內停建公屋和居屋,每年更可節省二百億元以上。

如有任何查詢,歡迎致電2616 8968或9495 1451與嶺南大學公共事務處陳君如小姐聯絡。